Responsabilidad civil entre vecinos en propiedad horizontal: las vías para reclamar y cuándo procede la tutela

I · Los Hechos

Rosario vive en el apartamento 702 de un edificio de doce pisos en Pie de la Popa, en Cartagena. En agosto, Hernán, el propietario del 802, empezó a remodelar el suyo. A las tres semanas apareció una grieta en el cielo raso de la sala de Rosario, y un domingo se desprendió un pedazo de yeso, que rompió el televisor y manchó el sofá.

Hernán le escribió por WhatsApp: "Mándeme la cuenta y miramos", y no volvió a contestar. En la administración le dijeron: "Le puedo enviar una carta, pero yo no puedo obligarlo a pagarle".

Cuando terminó la obra llegó lo segundo: reuniones con parlantes, los viernes y los sábados, hasta las tres de la mañana. Su sobrino le dio una salida: "Con una tutela, tía, en diez días lo obligan a pagar y a bajarle el volumen".

Rosario presentó la tutela contra Hernán y pidió las dos cosas. El juzgado la declaró improcedente: tenía otros medios de defensa y no demostró un perjuicio irremediable. "¿Entonces nadie me responde?", le preguntó a su sobrino.

II · El Problema Jurídico

Si la Tutela No Era el Camino, ¿Cuál Es?

Cuando un vecino te causa un daño o te perturba en tu apartamento, ¿quién responde, qué vías tienes para reclamar y en qué casos sí procede la tutela?

El fallo no le quitó la razón a Rosario: le dijo que tocó la puerta equivocada. Lo que reclama tiene nombre: responsabilidad civil extracontractual, la obligación de reparar el daño causado a alguien con quien no se tiene un contrato. Su regla general: quien por su culpa "ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización" (artículo 2341 del Código Civil).

La clave está en separar lo que Rosario mezcló en una sola petición. El ruido es una perturbación que hay que hacer cesar; el cielo raso, un daño que hay que pagar. Cada problema tiene su vía.

Primero, conviene despejar cuatro creencias comunes.

III · Consideraciones

Seis Vías, y Para Qué Sirve Cada Una

Primero hay que saber a quién reclamarle. Si el problema nace en un apartamento o en la obra que allí se hace, responde su propietario, por su descuido o por el de las personas por las que deba responder (numeral 2 del artículo 18 de la Ley 675 de 2001). Si nace en un bien común, entra la copropiedad: el administrador debe cuidarlo (numeral 7 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001), y si no se hizo a tiempo lo que correspondía, puede haber lugar a indemnizar (artículo 2341 del Código Civil). El Expediente N° 023 explicó esa distinción.

1. El Comité de Convivencia

Para qué sirve. Para intentar un arreglo sin pleito en un edificio de uso residencial. Es una opción, no un requisito: "se podrá acudir", dice el artículo 58 de la Ley 675 de 2001.

Cómo funciona. Lo elige la asamblea, por un año. Presenta fórmulas de arreglo, y sus consideraciones quedan en un acta firmada por las partes y por sus miembros.

Su límite. En ningún caso puede imponer sanciones (parágrafo 2 del artículo 58 de la Ley 675 de 2001).

2. Las Sanciones de la Copropiedad

Para qué sirven. Para corregir a quien incumple una obligación no pecuniaria de la ley o del reglamento, como la de no perturbar la tranquilidad de los demás (numeral 1 del artículo 18 de la Ley 675 de 2001).

Cómo funcionan. Primero va un requerimiento escrito con plazo. Si el incumplimiento sigue, el artículo 59 de la Ley 675 de 2001 prevé tres sanciones: publicar la lista de infractores, multas sucesivas de hasta dos veces las expensas necesarias mensuales del infractor, sin pasar de diez veces en total, y restringir el uso de bienes comunes no esenciales. Las impone la asamblea, o el consejo si el reglamento le dio esa facultad, con debido proceso; el reglamento debe indicar las conductas sancionables (artículo 60 de la Ley 675 de 2001). Lo explicamos en el Expediente N° 015.

Su límite. Ninguna le paga el daño a quien lo sufrió. En eso tenía razón la administración de Rosario.

3. El Proceso Policivo

Para qué sirve. Para hacer cesar una perturbación que está ocurriendo. El artículo 33 de la Ley 1801 de 2016, modificado por la Ley 2450 de 2025, incluye los sonidos de fiestas y reuniones, o de dispositivos y maquinaria, que perturben el sosiego del vecindario. Las autoridades pueden desactivar temporalmente la fuente, y entre las medidas correctivas está una multa general tipo 4. El ruido de construcciones o reparaciones en horas permitidas queda exceptuado para esos dispositivos y maquinaria.

Cómo funciona. Si el comportamiento encaja en el numeral 1 del artículo 18 de la Ley 675 de 2001, la Policía debe acudir de inmediato al llamado del administrador o de cualquier copropietario (artículo 61 de la Ley 675 de 2001). Si el problema continúa, se presenta la queja ante el inspector de Policía (artículo 206 de la Ley 1801 de 2016), que la tramita por el proceso verbal abreviado: citación, audiencia, invitación a conciliar, pruebas y decisión, con recursos (artículo 223 de la Ley 1801 de 2016). En propiedad horizontal, el parágrafo 3 del artículo 33 de la Ley 1801 de 2016 da valor de plena prueba a testimonios, grabaciones, mediciones y actas del comité de convivencia.

Su límite. La multa no sustituye la indemnización, aunque en ciertos casos el inspector pueda ordenar la reparación de daños materiales (artículo 206 de la Ley 1801 de 2016).

4. La Conciliación

Para qué sirve. Para acordar la reparación o el pago de un daño, con un documento que obliga.

Cómo funciona. Se pide en un centro de conciliación o ante un conciliador autorizado. Por regla general no es opcional: si el asunto es conciliable, debe intentarse antes de un proceso declarativo civil (artículo 68 de la Ley 2220 de 2022). Presentar la solicitud suspende la prescripción, una sola vez, por el tiempo que fija el artículo 56 de la Ley 2220 de 2022. Si hay acuerdo, el acta presta mérito ejecutivo y hace tránsito a cosa juzgada (artículo 64 de la Ley 2220 de 2022): si el vecino incumple, se le puede cobrar ante un juez.

Su límite. Depende de que las dos partes acepten. Si no hay acuerdo, queda la demanda.

5. El Proceso Civil

Para qué sirve. Para obtener una sentencia que ordene reparar o pagar, aunque el vecino no quiera.

Cómo funciona. Hay dos carriles. Las controversias de propiedad horizontal sobre el artículo 18 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 58 de la Ley 675 de 2001 van por el proceso verbal sumario, de única instancia (numeral 1 del artículo 390 del Código General del Proceso), ante el juez civil municipal (numeral 4 del artículo 17 del Código General del Proceso). Si la demanda se centra en una indemnización por responsabilidad civil, puede tramitarse como tal, y entonces el trámite y el juez dependen de la cuantía (artículo 25 del Código General del Proceso).

Puedes demandar donde vive el vecino o donde ocurrió el hecho (artículo 28 del Código General del Proceso, numerales 1 y 6). Quien pide una indemnización debe estimarla bajo juramento, discriminando cada concepto (artículo 206 del Código General del Proceso). Si el daño sigue creciendo, el juez puede decretar la medida cautelar que encuentre razonable para "prevenir daños" o hacer cesar los causados (literal c del numeral 1 del artículo 590 del Código General del Proceso), y en ese caso se puede acudir directamente al juez sin agotar la conciliación (parágrafo 3 del artículo 67 de la Ley 2220 de 2022).

Su límite. Quien demanda debe probar el daño y su causa, con fotos fechadas, facturas y, si hay discusión, un informe técnico.

6. La Tutela

Para qué sirve. Para proteger un derecho fundamental cuando el afectado no dispone de otro medio de defensa judicial, o para evitar un perjuicio irremediable como mecanismo transitorio. El juez debe fallar en diez días, con una orden de actuar o de abstenerse (artículo 86 de la Constitución Política).

Cómo funciona. El juez aprecia en concreto si los otros medios son eficaces, según las circunstancias de quien pide (numeral 1 del artículo 6 del Decreto 2591 de 1991). Contra un particular, como un vecino, procede en los casos que señala la ley, como la subordinación o la indefensión (artículo 42 del Decreto 2591 de 1991).

Su límite. No es la vía por defecto. En la Sentencia T-454 de 2017, la Corte Constitucional recordó que en las controversias de propiedad horizontal debe acudirse, por regla general, a los mecanismos ordinarios. Allí confirmó la improcedencia de la tutela de una familia con humedades en su vivienda: no había un peligro inminente, como el colapso del inmueble, ni la casa era inhabitable. Tampoco procede si el daño ya está consumado y la conducta no continúa (numeral 4 del artículo 6 del Decreto 2591 de 1991). Por eso la de Rosario no prosperó.

Cómo lo Resolvió Rosario

Rosario separó sus dos problemas. Un ingeniero concluyó que la grieta venía de las demoliciones en el 802 y que la estructura no estaba comprometida: no había riesgo para volver a la tutela, y el reclamo era contra Hernán.

Para el ruido acudió al comité, y Hernán se comprometió a apagar los parlantes a las diez. Dos sábados después la música volvió. Con el acta, una grabación y dos testigos, Rosario presentó la queja ante el inspector; en la audiencia, Hernán aceptó conciliar y los parlantes no volvieron a sonar de madrugada.

Para el daño lo citó a un centro de conciliación, con el informe y las facturas. Hernán aceptó pagar el cielo raso, el televisor y el sofá en dos cuotas, y el acuerdo quedó en un acta que se puede cobrar ante un juez. Cuando su sobrino le preguntó cómo lo había logrado, contestó: "Pedí cada cosa donde era".

Cada conflicto entre vecinos tiene sus particularidades. Contar con la orientación de un equipo jurídico especializado como Bellium puede marcar la diferencia entre escoger la vía correcta desde el comienzo y perder meses en la equivocada. Agenda una asesoría.

Anexo