Filtraciones y Humedades en Propiedad Horizontal: Quién Responde por el Daño y Cómo Reclamar

I · Los Hechos

Daniela vive en el sexto piso de un edificio en Crespo, en Cartagena. Hace tres semanas notó una mancha amarilla en el techo del baño, del tamaño de una mano. Pensó que era la humedad de las lluvias y no le prestó atención. Hoy la mancha ocupa medio techo, la pintura se abombó, el cielo raso de drywall empezó a ceder y en el clóset de al lado aparecieron puntos de moho en dos chaquetas.

Subió a hablar con Jorge, el propietario del apartamento de arriba. Jorge fue amable, pero tajante: su baño "está perfecto", nunca ha tenido un problema y, según él, "eso debe ser una tubería del edificio". Daniela bajó entonces a la administración. El administrador miró la foto en el celular y le respondió que las filtraciones entre apartamentos son "un tema entre vecinos" en el que la copropiedad no se mete.

Daniela quedó en el medio: un vecino y una administración que dicen que el problema no es suyo, y un techo que sigue goteando. Le pasa a mucha gente, y tiene una respuesta jurídica más clara de lo que parece.

II · El Problema Jurídico

¿Quién Repara una Filtración y Quién Paga los Daños?

¿Quién debe reparar una filtración y pagar los daños que causa: el propietario del apartamento de arriba, la copropiedad o, en un edificio nuevo, la constructora? ¿Y qué puede hacer Daniela si cada uno dice que no le corresponde?

La clave es esta: la responsabilidad no se define por el lugar donde aparece la mancha, sino por el lugar donde nace el agua. La mancha casi siempre aparece abajo; el origen puede estar en el apartamento de arriba, en una tubería que sirve a todo el edificio, en la cubierta o en la fachada. Cada origen tiene un responsable distinto.

Para ubicarlo, la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, distingue dos clases de bienes. Los bienes privados son los de cada propietario: su apartamento o su local. Los bienes comunes son los que pertenecen a todos a la vez y permiten que el edificio exista y funcione. Dentro de estos, el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 llama bienes comunes esenciales a los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio, y menciona expresamente la estructura, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta.

Con esa distinción, la pregunta de Daniela se vuelve concreta: ¿el agua sale de algo que es de Jorge o de algo que es de todos?

III · Consideraciones

Quién Responde Según el Origen del Agua, y Cómo Reclamar

1. Cuando el Agua Viene del Apartamento de Arriba

Si la filtración nace en un bien privado —la ducha de Jorge mal impermeabilizada, el sifón de su lavamanos, la manguera de su lavadora o una tubería que solo abastece su apartamento—, la responsabilidad es de su propietario. El numeral 2 del artículo 18 de la Ley 675 de 2001 obliga a cada propietario a ejecutar de inmediato las reparaciones en su bien privado, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro de él, cuando no hacerlas pueda causar perjuicios al edificio o a los bienes que lo integran, y a resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

Esa norma tiene dos partes, y las dos importan. La primera es reparar la causa, y "de inmediato" significa que no se puede esperar a la próxima remodelación ni a que la mancha crezca. La segunda es resarcir, es decir, pagar los daños que ese descuido ya causó abajo: el cielo raso, la pintura o la ropa que se dañó. Arreglar el tubo no basta si el techo de Daniela sigue dañado.

Que Jorge diga que su baño "está perfecto" no cierra la discusión, porque muchas fugas no se ven: una tubería puede perder agua dentro del muro o bajo la baldosa durante meses sin que el dueño lo note. Por eso una prueba técnica pesa más que la impresión de cualquiera de los dos.

Si el apartamento de arriba está arrendado, el primer interlocutor sigue siendo el propietario, que es el obligado por el artículo 18 de la Ley 675 de 2001 respecto de su inmueble y sus redes. Si la causa fue un descuido del arrendatario —una llave que quedó abierta, una lavadora mal conectada—, él responde por su culpa, según la regla general del artículo 2341 del Código Civil: quien causa un daño a otro por su culpa está obligado a indemnizarlo.

2. Cuando el Agua Viene de un Bien Común

Si la filtración nace en la cubierta, en la fachada, en una bajante que recoge el agua de varios apartamentos o en la red general de suministro, la responsable es la copropiedad. Son bienes comunes esenciales y su cuidado le corresponde al administrador, a quien el numeral 7 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 asigna cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración y conservación sobre ellos. La reparación es una expensa común, es decir, un gasto del edificio que pagan entre todos los propietarios, como lo dispone el artículo 29 de la Ley 675 de 2001. Y si el daño en tu apartamento ocurrió porque la copropiedad no hizo a tiempo el mantenimiento o la reparación que le correspondía, también debe indemnizarlo, según la regla general del artículo 2341 del Código Civil.

Aquí está la confusión más frecuente. Una tubería puede estar físicamente dentro del apartamento de Jorge y, aun así, ser un bien común. Una regla práctica ayuda a orientarse: si la tubería abastece o desagua solo ese apartamento, por lo general es privada; si recibe o lleva agua de varios apartamentos, como una bajante o una columna de suministro, casi siempre es una instalación general y, por lo tanto, común. Con las ventanas puede pasar algo parecido: están en la fachada, pero el reglamento puede dejar su mantenimiento a cargo de cada propietario. Para saberlo con certeza hay que mirar el reglamento de propiedad horizontal y los planos hidrosanitarios del edificio, que suelen reposar en la administración.

Por eso la respuesta del administrador —"eso es entre vecinos"— se adelantó: solo es cierta si ya se sabe que el origen es privado. Si el agua sale de una bajante, la que tiene que reparar es la copropiedad.

3. Un Caso Intermedio: la Terraza de Uso Exclusivo

En muchos edificios, el apartamento del último piso tiene una terraza que solo usa su dueño, pero que en realidad es la cubierta del edificio. La ley la llama bien común de uso exclusivo: sigue siendo de todos, pero se asigna al propietario que, por su ubicación, puede disfrutarla, como lo permite el artículo 22 de la Ley 675 de 2001. El Expediente N° 011 explicó esta figura en detalle.

¿Quién paga si esa terraza filtra? El artículo 23 de la Ley 675 de 2001 reparte la carga. Quien la usa debe hacerse cargo de las reparaciones por deterioros causados por su culpa —por ejemplo, si instaló unas materas o un jacuzzi que rompieron la impermeabilización— y de las reparaciones locativas, es decir, los arreglos menores que exige el desgaste normal por el paso del tiempo. En cambio, las mejoras necesarias que van más allá de esos supuestos se tienen como expensas comunes del edificio, según el parágrafo 1 del mismo artículo, salvo que deba responder el constructor. Rehacer por completo la impermeabilización de la cubierta cuando cumplió su vida útil, por ejemplo, suele ser una obra de este segundo tipo.

4. Cuando el Edificio Es Nuevo

Si el edificio tiene pocos años, la filtración puede ser un defecto de construcción: una impermeabilización mal hecha, una tubería mal instalada o una fachada que deja pasar el agua desde las primeras lluvias. En ese caso entra en juego la garantía legal. El artículo 8 de la Ley 1480 de 2011, el Estatuto del Consumidor, establece que en los inmuebles la garantía comprende la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año, contados desde la entrega. Si el defecto está en tu apartamento, reclamas tú; si está en un bien común, reclama la copropiedad por medio del administrador. Cómo hacerla efectiva lo explicamos en el Expediente N° 018, y qué debe entregar la constructora, en el Expediente N° 019.

5. Cuando Nadie Sabe de Dónde Viene el Agua

Es el escenario más común. Antes de hablar de responsables hay que conocer el origen, y para eso hace falta un diagnóstico técnico hecho por un plomero o un ingeniero con experiencia en redes hidráulicas.

Conviene que el informe técnico quede por escrito, con fotos y con una conclusión sobre el origen. Ese documento suele zanjar la discusión, porque convierte opiniones en un hecho verificable. Su costo puede reclamarse como parte del daño; lo recomendable es acordar por escrito, antes de la visita, que al final lo asumirá quien resulte responsable.

6. Cómo Reclamar, Paso a Paso

El primer paso es documentar. Toma fotos y videos con fecha desde el primer día, anota cuándo apareció la mancha y cómo ha avanzado, y guarda las facturas de lo que hayas tenido que reparar o reemplazar.

El segundo paso es avisar por escrito. Una conversación en el pasillo no deja rastro; un correo o una carta, sí. Escríbele al propietario de arriba y a la administración al mismo tiempo, describe el daño, adjunta las fotos y pide una visita conjunta para revisar el origen.

El tercer paso es el diagnóstico técnico del que ya hablamos.

Si aun así no hay acuerdo, el artículo 58 de la Ley 675 de 2001 ofrece dos caminos antes del juez. En los edificios residenciales que lo tengan —lo elige la asamblea—, puede intervenir el comité de convivencia, que propone fórmulas de arreglo y deja constancia en un acta, aunque no puede imponer sanciones. Y las partes pueden acudir a los mecanismos alternativos de solución de conflictos, como la conciliación.

La conciliación es, además, un paso obligatorio en la mayoría de estos casos. Según el artículo 68 de la Ley 2220 de 2022, el Estatuto de Conciliación, la conciliación extrajudicial en derecho debe intentarse antes de presentar una demanda civil declarativa, salvo algunas excepciones. Una de ellas está en el parágrafo 3 del artículo 67 de la Ley 2220 de 2022: cuando se piden medidas cautelares —las que buscan asegurar desde el comienzo que lo que decida el juez se pueda cumplir—, se puede acudir directamente al juez. Se tramita ante un conciliador, por ejemplo en un centro de conciliación, que ayuda a las partes a llegar a un acuerdo; ese acuerdo queda en un acta y, si se incumple, puede cobrarse ante un juez.

Si la conciliación fracasa, el camino es judicial. Para los conflictos de propiedad horizontal, el numeral 1 del artículo 390 del Código General del Proceso prevé el proceso verbal sumario: un trámite abreviado y de única instancia, es decir, cuya sentencia no admite apelación. La norma lo aplica a las controversias del artículo 18 de la Ley 675 de 2001 —el deber de reparar del que hablamos— y del artículo 58 de la misma ley, y los resuelve el juez civil municipal, según el numeral 4 del artículo 17 del Código General del Proceso. Eso sí, no todo pleito entre vecinos va por esa vía especial: si la demanda se centra en cobrar una indemnización por responsabilidad civil, puede tramitarse como tal, y entonces el trámite y el juez dependen de la cuantía. Lo usual es pedir que el responsable repare la causa de la filtración y pague los daños.

Volvamos a Daniela. Con fotos fechadas, un aviso escrito a Jorge y a la administración, y un plomero que revise el apartamento de arriba —empezando por el medidor—, en pocos días sabrá si la fuga es de Jorge o del edificio, y a quién reclamarle.

Cada edificio tiene su propio reglamento, sus propios planos y su propia historia. Contar con la orientación de un equipo jurídico especializado como Bellium puede marcar la diferencia entre resolver una filtración en semanas y arrastrar durante meses un daño que sigue creciendo. Agenda una asesoría.

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