Mascotas en Propiedad Horizontal: Qué Puede Exigir el Reglamento y Qué No Puede Prohibir

I · Los Hechos

Claudia administra un edificio de veintidós pisos en Bocagrande, en Cartagena. En septiembre, Felipe —propietario de un apartamento del piso 15, donde vive con sus dos gatas— le pidió por escrito autorización para instalar en el balcón una malla de protección transparente. El reglamento califica los balcones como bienes comunes de uso exclusivo y prohíbe modificar la fachada sin autorización del consejo de administración. El consejo negó la solicitud con un solo argumento: "Si autorizamos una malla, en un año la fachada está llena de mallas".

Dos semanas después, Felipe encontró a una de las gatas caminando por el borde exterior de la baranda, e instaló la malla esa misma semana. El consejo, al que el reglamento le atribuye la facultad de sancionar, le envió un requerimiento escrito para que la retirara en diez días y, como no lo hizo, le impuso una multa. Felipe la objetó por escrito y anunció que llevaría el tema a la asamblea.

Por esos días, alguien compartió en el chat del edificio una noticia: la Corte Constitucional había dejado sin efecto la multa que un conjunto de Soacha le impuso a un residente por una malla en su balcón, y también la decisión de la asamblea que la prohibía. El presidente del consejo le pidió a Claudia un concepto para la siguiente reunión.

II · El Problema Jurídico

¿Puede la Copropiedad Prohibir una Malla en el Balcón?

¿Puede una copropiedad prohibir en todos los casos la malla con la que un residente protege a sus animales? Si no, ¿qué condiciones puede fijar y qué pasa con la multa que ya impuso?

En el caso de Claudia se cruzan dos intereses legítimos. El primero es la fachada: la ley la cuenta entre los bienes comunes esenciales (art. 3 de la Ley 675 de 2001), y a quien tiene el uso exclusivo de un bien común le impone "no efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien" (art. 23 de la Ley 675 de 2001). El segundo es la vida familiar del residente: la Constitución protege la intimidad personal y familiar (art. 15 de la Constitución Política) y el libre desarrollo de la personalidad (art. 16 de la Constitución Política), y la Corte Constitucional ha reconocido que convivir con un animal de compañía hace parte de ambos derechos. A eso se suma un deber que la ley hace explícito: los animales "como seres sintientes no son cosas" y recibirán "especial protección contra el sufrimiento y el dolor" (art. 1 de la Ley 1774 de 2016).

La Sentencia T-228 de 2026 resolvió esa tensión en un balcón. Antes de explicarla, conviene despejar cinco creencias comunes.

III · Consideraciones

Regular Sí, Prohibir No: Lo que Cambió en el Balcón

1. El Balcón: Qué Es y Qué Obliga

Antes de responder hay que saber qué es el balcón: lo dicen el reglamento y los planos aprobados con la licencia de construcción (parágrafo 1 del art. 19 de la Ley 675 de 2001). Un bien común de uso exclusivo es una parte del edificio que sigue siendo de todos, pero que por su ubicación solo disfruta el propietario de una unidad. El art. 22 de la Ley 675 de 2001 pone como ejemplos "terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros", y algunos reglamentos califican así los balcones, como lo hizo el consejo en el caso que revisó la Corte. El Expediente N° 011 explicó esta figura en detalle.

Quien usa un bien común de uso exclusivo no puede alterarlo sin autorización ni cambiar su destinación, y responde por las reparaciones que causen su culpa o el desgaste del uso (art. 23 de la Ley 675 de 2001). Si el balcón es privado, la fachada sigue siendo común, y el propietario debe usar su unidad en la forma prevista en el reglamento (art. 18 de la Ley 675 de 2001). Para el balcón de uso exclusivo, la Corte confirmó que exigir autorización previa para intervenirlo es un mecanismo legítimo. El consejo de Claudia no se equivocó al pedirla; el problema fue lo que respondió.

2. El Caso que Llegó a la Corte

La Sentencia T-228 de 2026, del 31 de julio, con ponencia del magistrado Juan Carlos Cortés González, revisó el caso de un residente de un sexto piso en un conjunto de Soacha (Cundinamarca). Para evitar que sus dos gatos cayeran, instaló en el balcón una malla de protección casi invisible y pidió autorización en junio de 2025. En julio, el consejo de administración la negó, por considerar que el balcón era un bien común de uso exclusivo, y ordenó retirarla; en agosto llegó una multa de $85.410, y en febrero de 2026 la asamblea votó que la malla no podía permanecer.

La Corte revocó los fallos de instancia y amparó los derechos del residente al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar, ligados al deber constitucional de proteger a sus gatos. Ordenó al conjunto autorizar la malla en 48 horas, dejó sin efecto la multa y la decisión de la asamblea en lo que tocaba a la malla, y exhortó al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio a expedir, en seis meses, una reglamentación para que los reglamentos de propiedad horizontal sean compatibles con el deber de protección animal.

Una sentencia de tutela obliga a las partes del caso; esta, al conjunto de Soacha. Para las demás copropiedades, su razón de decidir es un precedente: un juez que reciba un caso igual debe seguirla o explicar por qué se aparta.

3. Por Qué la Prohibición No Pasó el Examen

Para decidir, la Corte aplicó un examen de proporcionalidad: la forma de comprobar si una restricción a un derecho está justificada o va más allá de lo necesario. Claudia puede aplicar sus cuatro preguntas al caso de Felipe.

La Corte describió la malla como un elemento liviano, desmontable y de bajo impacto, y anotó que la copropiedad no demostró ruido, problemas de salubridad, ocupación del espacio, afectación de la circulación ni daño a terceros. Del otro lado, la caída es un riesgo documentado para los gatos que viven en altura: la sentencia lo menciona por el nombre con que se le conoce, "síndrome del gato paracaidista".

4. Zonas Comunes y Balcón: Dos Reglas que se Completan

Un mes antes, en la Sentencia T-199 de 2026, del 26 de junio, la Corte revisó el caso de una residente de un conjunto de Cajicá (Cundinamarca) cuyo manual de convivencia no permitía subir mascotas al ascensor. Ella y uno de sus perros tenían contraindicadas las escaleras. La Corte ordenó permitirle usar el ascensor con sus animales sin autorización previa, inaplicar esa norma del manual y actualizarlo. Se apoyó en el art. 117 de la Ley 1801 de 2016, según el cual "no podrán prohibirse el tránsito y permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales"; para la Corte, someter ese tránsito a una autorización discrecional equivale a prohibirlo por otra vía.

Eso no deja las zonas comunes sin reglas: la copropiedad puede exigir las que fija la ley y fijar otras razonables de convivencia e higiene, siempre que no equivalgan a impedir el paso. Además, el art. 117 de la Ley 1801 de 2016 autoriza a los administradores a no aplicar las normas de los manuales de convivencia que contraríen estas reglas, y les impone pedir de inmediato a la asamblea su actualización.

Las dos sentencias siguen una línea que viene de atrás: desde la Sentencia T-035 de 1997, la Corte entiende que convivir con un animal hace parte del libre desarrollo de la personalidad, y en la Sentencia T-034 de 2013 ordenó inaplicar la norma de un manual de convivencia que prohibía, de forma absoluta, llevar mascotas en el ascensor.

5. Lo que el Reglamento Sí Puede Exigir

La sentencia deja un mensaje práctico: la copropiedad conserva el control de su fachada si lo ejerce con criterios objetivos, iguales para todos y conocidos de antemano. La Corte señaló como alternativas razonables las condiciones sobre estos puntos:

La autorización debe constar por escrito, con quién responde por el mantenimiento y los daños.

6. Si Ya Hubo Multa: el Debido Proceso

Una copropiedad solo puede sancionar las conductas que su reglamento haya previsto, con la sanción que este señale para cada una (parágrafo del art. 60 de la Ley 675 de 2001). Antes de imponerla debe haber un requerimiento escrito con plazo para ajustarse, y cada multa no puede superar dos veces las expensas necesarias mensuales del infractor —su cuota de administración—, sin que la suma de las multas pase de diez veces ese valor (art. 59 de la Ley 675 de 2001). Solo puede imponerla la asamblea, o el consejo si el reglamento le dio esa facultad, con respeto del debido proceso, del derecho de defensa y de la proporcionalidad (art. 60 de la Ley 675 de 2001). El Expediente N° 015 de Al Resuelve explica cómo hacerlo paso a paso.

Pero aquí el problema no es solo de trámite: si la sanción se apoya en una negativa absoluta que no resiste el examen de proporcionalidad, queda sin sustento, como ocurrió en Soacha. Antes de acudir al juez, el comité de convivencia puede proponer fórmulas de arreglo (art. 58 de la Ley 675 de 2001), y cuando está en juego un derecho fundamental queda la acción de tutela, como en el caso que revisó la Corte.

7. Lo que Viene

La Corte exhortó al Ministerio de Vivienda —un llamado, no una orden— a reglamentar, dentro de los seis meses siguientes a la notificación del fallo, cómo deben ajustarse los reglamentos al deber de protección animal. Mientras llega, lo prudente es incorporar al reglamento criterios objetivos para estas solicitudes. Reformarlo exige la mayoría calificada del 70 % de los coeficientes de copropiedad (art. 46 de la Ley 675 de 2001), y esa decisión no puede tomarse en una reunión no presencial ni en una de segunda convocatoria, salvo que en esta se alcance esa mayoría.

Cómo lo Resolvió Claudia

En su concepto, Claudia recomendó revocar la multa, porque se apoyaba en una negativa que no ofrecía ninguna alternativa, y autorizar la malla de Felipe con condiciones: transparente, desmontable, instalada por el interior de la baranda y con fijaciones revisadas por la administración. Propuso dejar por escrito que el mantenimiento y cualquier daño correrían por cuenta de Felipe, aplicar los mismos criterios a las solicitudes futuras y llevar a la próxima asamblea la reforma del reglamento para incorporarlos.

El consejo aprobó la propuesta. El presidente, que había defendido la negativa, terminó redactando el criterio del color: la fachada seguiría siendo uniforme, ahora con reglas que el edificio podía defender.

Cada situación tiene sus particularidades. Contar con la orientación de un equipo jurídico especializado como Bellium puede marcar la diferencia entre resolver el asunto de forma expedita y exponerse a errores procedimentales evitables. Agenda una asesoría.

Anexo

Cómo usar los modelos. El modelo 1 es para el residente que quiere instalar una malla: reemplaza lo que va entre corchetes [así] y adjunta fotos o la ficha del producto. El modelo 2 es un texto base para que la copropiedad incorpore los criterios a su reglamento; ajústalo a las características del edificio y recuerda que la reforma exige la mayoría calificada del art. 46 de la Ley 675 de 2001.