Zonas Comunes de Uso Exclusivo: Qué Definió la Ley 675 en sus 25 Años

I · Los Hechos

El 3 de agosto de 2001 se firmó la Ley 675, y al día siguiente —con su publicación en el Diario Oficial— empezó a regir el régimen de propiedad horizontal que todavía nos gobierna. Ayer cumplió veinticinco años de sancionada; hoy cumple veinticinco de estar vigente. Julián no sabía nada de eso cuando compró el apartamento del último piso en un edificio de Manga, convencido de que la terraza venía incluida: se la mostraron como parte del inmueble, la constructora se la cobró en el precio y él la amobló pensando en las tardes de diciembre. Dos años después, ¿qué crees que le dijo la asamblea?

Llegaron dos noticias juntas: le aprobaron cobrarle una compensación económica por usar esa terraza, y le negaron el permiso para cerrarla con un techo liviano. Sacó su escritura y la leyó con cuidado por primera vez. Decía que tenía el uso exclusivo de la terraza. No decía que fuera suya.

Lo llamativo del caso de Julián no es que sea complicado. Es que la Ley 675 de 2001 lo resolvió desde el primer día, hace veinticinco años, con un texto que no admite discusión. Ese contraste —una ley precisa y una práctica que sigue equivocándose— es el mejor punto de partida para un balance del cuarto de siglo.

II · El Problema Jurídico

Por qué un bien común no se vende

Cuesta imaginarlo hoy, pero hasta 2001 la propiedad horizontal colombiana funcionaba con regímenes paralelos. La Ley 182 de 1948 regulaba los pisos y departamentos de un mismo edificio. La Ley 16 de 1985 introdujo un cambio de fondo —la persona jurídica nacía por el solo hecho de constituirse la copropiedad— y coexistió con la anterior: cada edificio se acogía a uno u otro régimen. Y la Ley 428 de 1998 reguló aparte las unidades inmobiliarias cerradas.

El resultado era previsible. Dos conjuntos vecinos podían regirse por leyes distintas. Un administrador que pasaba de uno a otro cambiaba de reglas. Los jueces resolvían casos idénticos con normas diferentes según cuándo y cómo se hubiera constituido el edificio.

La Ley 675 acabó con eso de un plumazo. Su artículo 87 —el último— derogó expresamente las tres leyes y los decretos que las reglamentaban, y dispuso que la nueva norma rigiera desde su publicación. Ese es su logro más grande y el que menos se menciona.

III · Consideraciones

Qué es exactamente el uso exclusivo

Lo que más se sostiene de la Ley 675 es su definición de los bienes comunes. Ahí fue quirúrgica. El artículo 3 los define como las partes del edificio que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios y que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes privados. Y los partió en dos categorías que mandan todo lo demás: son esenciales los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio —el terreno, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas de cubierta—; los demás son no esenciales.

El artículo 19 remató la idea: los bienes comunes son indivisibles y, mientras conserven ese carácter, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados. En español llano: no se pueden vender por separado. No importa quién los use, quién los cuide o quién crea haberlos comprado.

Y ahí está el dato que casi nadie conoce, escrito desde 2001. El parágrafo 1 de ese artículo establece que tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción. Es decir: si el reglamento guarda silencio sobre la terraza pero los planos de la licencia la marcan como bien común, es bien común. Muchas discusiones de copropiedad se resuelven en la curaduría, no en el reglamento.

Qué puede asignarse y qué no

Si la ley fue tan clara, ¿por qué el caso de Julián se repite en cada edificio con terrazas, patios y parqueaderos? Porque hay una distinción que el mercado nunca terminó de asimilar: usar no es ser dueño.

El artículo 22 permite asignar de manera exclusiva los bienes comunes no necesarios para el disfrute de los bienes privados, y menciona expresamente terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. Pero fijó un límite que no admite discusión: no pueden asignarse al uso exclusivo de nadie los parqueaderos de visitantes, los accesos, las circulaciones ni las zonas comunes de uso y goce general, como los salones comunales y las áreas de recreación y deporte. Si en tu edificio alguien "tiene" el salón comunal o un parqueadero de visitantes asignado, esa asignación es contraria a la ley por más que lleve años funcionando así.

El uso exclusivo tampoco es gratuito. El artículo 23 obliga a quien lo recibe a no efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien, a no cambiar su destinación, a hacerse cargo de las reparaciones locativas —incluidas las del desgaste normal por el paso del tiempo— y a pagar las compensaciones económicas que apruebe la asamblea. Eso explica exactamente las dos noticias que recibió Julián: la compensación está prevista en la ley, y el techo que quería instalar es lo que el numeral 1 le prohíbe.

Y viene la línea que cierra el asunto. El parágrafo 2 del artículo 23 dice, sin matices: en ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes. Lo que la constructora le cobró a Julián como parte del precio, la ley lleva veinticinco años prohibiendo venderlo.

Las puertas que la ley sí dejó abiertas

Sería injusto contar solo lo que la ley prohíbe. También previó dos caminos legítimos, y ambos siguen vigentes.

El primero es la desafectación, para que un bien común no esencial se vuelva privado. El artículo 20 pide autorización previa de las autoridades municipales o distritales conforme a las normas urbanísticas, y el voto favorable de propietarios que representen el 70% de los coeficientes. La ley puso además un candado donde más se abusaba: desafectar parqueaderos de visitantes está condicionado a reponer igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación. Y el artículo 21 exige elevar la decisión a escritura pública y registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, ajustando de paso los coeficientes. Sin licencia, sin el 70%, sin escritura o sin registro, el bien sigue siendo común.

El segundo es la explotación económica. El parágrafo 2 del artículo 19 permite que los reglamentos la autoricen, con una condición de fondo: que no se extienda a negocios que transfieran el dominio. Se explota, no se vende. Y el dinero no queda al arbitrio de nadie: las contraprestaciones son para beneficio común y se destinan a expensas comunes o a gastos de inversión, según decida la asamblea general.

Que la copropiedad reciba rentas tampoco la convierte en una empresa. El artículo 33 la define como persona jurídica civil y sin ánimo de lucro, y su parágrafo lo dice con todas las letras: destinar algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes no desvirtúa esa calidad.

La reforma que no llega

Veinticinco años después, hay un dato que resume el estado del debate: ningún intento de reformar la Ley 675 ha llegado a convertirse en ley. Se han radicado proyectos en 2015, 2016, 2020 y en años posteriores, y todos se hundieron en el camino. Estos son los frentes donde la discusión sigue abierta.

Nadie vigila la propiedad horizontal. Es el vacío más grande y el menos conocido: ninguna entidad del Estado ejerce inspección, vigilancia y control sobre las copropiedades, como lo reconoce el propio Ministerio de Vivienda en concepto oficial. El control es interno —asamblea, consejo, revisor fiscal— y, hacia afuera, solo queda la inspección de policía o el juez civil municipal. Por eso la formación y la vigilancia de quien administra reaparece en cada proyecto presentado, y el gremio inmobiliario terminó intentando resolverla por su cuenta con una certificación voluntaria.

El alojamiento turístico. Es el punto que más ha polarizado la discusión y el que ha hundido reformas por falta de acuerdo. Hoy la regla la fija el reglamento de cada copropiedad, edificio por edificio. El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo tiene un proyecto de decreto que exigiría acreditar que el reglamento autoriza expresamente la actividad para el registro turístico; su plazo de comentarios cerró en julio de 2026 y aún no se ha expedido. En Cartagena, donde cerca de seis de cada diez hogares urbanos están en propiedad horizontal, esa indefinición se paga en conflictos.

Lo que la Corte ha tenido que suplir. Cuando la ley calla, alguien responde. La Ley 675 no fijó un deber expreso de accesibilidad ni reglas sobre animales de compañía en zonas comunes, y ha sido la Corte Constitucional la que ha resuelto esos casos apoyándose en normas ajenas al régimen. Entre septiembre de 2025 y junio de 2026 profirió tres fallos que confirman que la accesibilidad no es una concesión discrecional de la asamblea y que la administración puede regular, pero no prohibir, el tránsito de mascotas. En esa misma línea dejó sin efecto una multa impuesta sin garantías claras de defensa: la ley faculta a sancionar, pero deja el procedimiento librado al reglamento de cada edificio.

Lo que 2001 no previó. Asambleas virtuales, videovigilancia y cargadores para vehículos eléctricos no tienen regla propia en el régimen. Hoy se resuelven por fuera de él: con la ley de protección de datos y los conceptos de la Superintendencia de Industria y Comercio para las cámaras, y con la Ley 1964 de 2019 para la movilidad eléctrica, que solo obliga a dejar acometidas en proyectos licenciados después de su vigencia. Es decir: el edificio de Julián, y la mayoría de los que hoy discuten dónde instalar un cargador, quedan fuera de esa obligación.

Y algo que este mismo caso deja en evidencia. La prohibición de vender el uso exclusivo existe desde 2001 y aun así se sigue cobrando. Quien descubre el problema es siempre el mismo: el comprador, años después, cuando ya pagó. Exigir información precontractual clara sobre la naturaleza jurídica de cada área ofrecida —privada, común, o común de uso exclusivo— le ahorraría el pleito a mucha gente.

Mientras la reforma llega, el reglamento de propiedad horizontal es la herramienta que sí está en tus manos. Revisarlo con ojos de 2026 —y regular en él lo que la ley no reguló— es lo que separa a una copropiedad que anticipa de una que litiga.

Qué revisar en tu copropiedad esta semana

Tres verificaciones concretas. Primero, contrasta el reglamento con los planos aprobados en la licencia: es donde se define de verdad qué es común. Segundo, revisa si hay asignaciones de uso exclusivo sobre bienes que la ley prohíbe asignar —parqueaderos de visitantes, accesos, salón comunal, áreas de recreación—, porque esas asignaciones no se sanean con el tiempo. Tercero, comprueba que las compensaciones económicas por uso exclusivo estén aprobadas en asamblea y efectivamente cobradas: son un ingreso de la copropiedad, no un favor.

Cada situación tiene sus particularidades. Contar con la orientación de un equipo jurídico especializado como Bellium puede marcar la diferencia entre resolver el asunto de forma expedita y exponerse a errores procedimentales evitables. Agenda una asesoría.

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