Módulos de Contribución en Propiedad Horizontal: Cómo Repartir el Presupuesto en Uso Mixto

I · Los Hechos

Daniel administra Bahía Centro, un edificio de uso mixto en Cartagena: seis locales comerciales en el primer piso y cuarenta y ocho apartamentos repartidos en dos torres. En la asamblea de marzo, la discusión estalló con el presupuesto. Los propietarios de los apartamentos no entendían por qué su cuota de administración cargaba con el mantenimiento de las escaleras eléctricas y el aire acondicionado del pasaje comercial, zonas donde nunca ponen un pie. Los dueños de los locales, en espejo, reclamaban por costear los ascensores y la piscina de las torres.

El presupuesto de Daniel estaba bien calculado: sumaba con exactitud lo que costaría el año. El problema era otro, y más delicado: repartía todos los gastos con un único criterio, como si cada propietario usara todo por igual. La pregunta que quedó sobre la mesa no era cuánto gastar, sino con qué criterio repartir cada gasto, y si la copropiedad debía adoptar los llamados módulos de contribución.

II · El Problema Jurídico

¿Con qué criterio se reparte cada gasto común?

La obligación de contribuir a las expensas está en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 —titulado "Participación en las expensas comunes necesarias"—, que ordena a cada propietario pagar las expensas causadas por la administración y los servicios comunes esenciales de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. La ley no fija una suma: remite al reglamento y a los índices que este defina.

Esos índices son dos, y el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 —"Definiciones"— los distingue con precisión. El coeficiente de copropiedad mide la participación de cada propietario en los bienes comunes, en las decisiones de la asamblea y en las expensas comunes. El módulo de contribución es un índice aparte, reservado por la misma ley a los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, para repartir las expensas de los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponde a una parte o sector determinado del edificio. En Bahía Centro, el pasaje comercial y las torres son, justamente, sectores con bienes de uso exclusivo. Ese es el corazón del problema de Daniel.

III · Consideraciones

Coeficiente de copropiedad y módulo de contribución: no son lo mismo

El coeficiente de copropiedad es el índice base de toda la copropiedad y se calcula, por regla general, sobre el área privada construida de cada bien frente al área total, como lo dispone el artículo 26 de la Ley 675 de 2001 ("Determinación"). Con él se reparten los gastos que benefician a todos —administración, vigilancia, seguros, aseo de las zonas comunes generales— y se mide el peso del voto en la asamblea.

Pero en los edificios de uso mixto y en los comerciales la ley reconoce que el área no basta. El artículo 27 de la Ley 675 de 2001 —"Factores de cálculo en edificios o conjuntos de uso mixto y en los conjuntos comerciales"— ordena calcular los coeficientes según una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de cada bien, y exige que el reglamento exprese con claridad esos criterios de ponderación. Sobre esa base, el módulo de contribución hace algo que el coeficiente no puede: aísla un grupo de gastos y se los cobra solo al sector que los usa. El ascensor de las torres se financia con el módulo de los apartamentos; el aire del pasaje comercial, con el módulo de los locales. Cada sector paga lo suyo, y nadie subsidia lo que no disfruta.

En una frase: el coeficiente reparte lo que es común a todos; el módulo reparte lo que es común solo a un sector. Y el módulo únicamente cabe en copropiedades de uso comercial o mixto.

Cómo se reparte el presupuesto: un ejemplo concreto

Suponga que el presupuesto anual de Bahía Centro es de $360.000.000. Al proyectarlo, Daniel puede separarlo en tres bolsas según quién usa cada bien:

• Gastos generales — $240.000.000. Administración, portería, vigilancia, seguros de las zonas comunes generales y el fondo de imprevistos que la ley obliga a constituir. Benefician a todos, así que se reparten por coeficiente de copropiedad.
• Gastos exclusivos del sector residencial — $60.000.000. Ascensores y piscina de las torres. Solo los usan los apartamentos, así que se reparten por el módulo de contribución de los residenciales.
• Gastos exclusivos del sector comercial — $60.000.000. Escaleras eléctricas y aire del pasaje comercial. Solo los usan los locales, así que se reparten por el módulo de contribución de los comerciales.

La diferencia es tangible. Sin módulos, esos $120.000.000 sectorizados se repartirían por coeficiente entre los cincuenta y cuatro propietarios: un apartamento terminaría pagando parte del aire del pasaje comercial, y un local, parte de la piscina. Con módulos, un apartamento con el 1,5% de coeficiente paga el 1,5% de los $240.000.000 generales —$3.600.000 al año— más su parte del módulo residencial sobre los $60.000.000 de las torres, y nada de los gastos del pasaje comercial. El presupuesto sigue sumando lo mismo; lo que cambia es que cada peso lo asume quien de verdad disfruta el bien.

¿Debe su copropiedad implementar módulos de contribución?

No toda copropiedad los necesita. Tres criterios ayudan a decidir:

• El uso del inmueble. Si el edificio es exclusivamente residencial, los módulos no aplican: todo se distribuye por coeficiente de copropiedad. El módulo es una herramienta que la ley reserva al uso comercial o mixto (artículos 3 y 27 de la Ley 675 de 2001).
• La existencia de sectores diferenciados. Solo tienen sentido si hay bienes o servicios comunes de uso exclusivo de un grupo —una torre, una etapa, el área comercial— que hoy pagan también quienes no los usan. Si no existe esa asimetría, el coeficiente basta y sumar módulos solo complica la administración.
• Lo que diga el reglamento. Los coeficientes y, cuando corresponda, los módulos de contribución deben estar previstos en el reglamento de propiedad horizontal: el artículo 5 de la Ley 675 de 2001 los enumera entre su contenido mínimo. Si el reglamento ya los define, se aplican; si no, adoptarlos exige reformarlo.

Del presupuesto al reglamento: qué se necesita para adoptarlos

Aquí está el error más común y más costoso: creer que basta una decisión de presupuesto en la asamblea ordinaria para empezar a cobrar por módulos. No es así. Si el reglamento no contempla los módulos —o define mal los criterios de ponderación del artículo 27—, cobrarlos exige una reforma del reglamento de propiedad horizontal, y esa reforma no se aprueba con mayoría simple.

El artículo 46 de la Ley 675 de 2001 —"Decisiones que exigen mayoría calificada"— somete la reforma del reglamento a una mayoría del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad. La asamblea general es el órgano competente para aprobarla, en ejercicio de las funciones que le asigna el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, el mismo que le encarga aprobar el presupuesto anual y el fondo de imprevistos (artículo 35). En orden, el camino es: revisar el reglamento; identificar los bienes y servicios de uso exclusivo de cada sector; si hace falta, llevar a la asamblea una reforma que defina los módulos y sus criterios de ponderación con la mayoría calificada; y solo entonces reflejar en el presupuesto la doble distribución —expensas generales por coeficiente y expensas sectorizadas por módulo— de forma clara y documentada.

La proyección del presupuesto y la adopción de módulos de contribución tocan tres cosas sensibles a la vez: el reglamento, las mayorías de la asamblea y la equidad entre vecinos que seguirán conviviendo después de la votación. Cada copropiedad tiene particularidades —reglamentos antiguos, sectores mal definidos, actas frágiles— que conviene revisar con cuidado. Contar con la orientación de un equipo jurídico especializado como Bellium puede marcar la diferencia entre una distribución sólida y defendible y una decisión que un propietario inconforme logre impugnar. Agenda una asesoría.

Anexo