Intereses de mora en propiedad horizontal: límites legales y procedimientos de cobro

I · Los Hechos

Esteban administra un conjunto de 90 apartamentos en Cartagena. El propietario del 304 acumula cuatro cuotas de administración sin pagar y, cuando Esteban le liquida los intereses de mora, el residente responde con un correo del abogado de la familia: "esa tasa del 2,5% mensual es ilegal y se la vamos a impugnar". Esteban tiene una duda razonable y costosa: ¿cuánto puede cobrar realmente la copropiedad sin que el cobro se le caiga en un juzgado?

La escena se repite en miles de copropiedades del país. La buena noticia es que la Ley 675 de 2001 sí autoriza cobrar intereses de mora sobre las cuotas vencidas. La mala es que fija un techo exacto, y muchas administraciones lo superan sin saberlo: cuando eso ocurre, un cobro legítimo se vuelve impugnable. La diferencia entre recuperar la cartera y perder el proceso está en conocer la norma antes de que la invoque el deudor.

II · El Problema Jurídico

¿Cuánto puede cobrar legalmente la copropiedad?

El artículo 30 de la Ley 675 de 2001 —titulado "Incumplimiento en el pago de expensas"— es la norma que gobierna este punto. Establece que el retardo en el pago de las expensas causa intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera (antes Superintendencia Bancaria), sin que pueda exceder el interés legalmente permitido y siempre que no se haya pactado un interés inferior.

Traducido a la práctica, esto significa tres cosas:

• El tope es una y media veces el interés bancario corriente. El interés bancario corriente lo certifica la Superintendencia Financiera, y la propia norma añade que el interés de mora no puede exceder el interés legalmente permitido. Pasarse de ese límite no es solo irregular: el artículo 884 del Código de Comercio castiga el cobro en exceso con la pérdida de todos los intereses.
• La tasa no es fija. El interés bancario corriente se certifica de forma periódica, de modo que el administrador debe usar el certificado vigente en el período de mora, no una tasa "de memoria" ni la del año anterior.
• Si el reglamento pactó una tasa menor, manda la menor. La ley fija un máximo, no una tasa obligatoria. Si el reglamento de propiedad horizontal dice "1% mensual", ese es el límite para esa copropiedad, aunque la ley permitiera más.

III · Consideraciones

¿Desde cuándo corren los intereses?

Los intereses de mora empiezan a correr el día siguiente al vencimiento de la cuota, sin necesidad de enviar un requerimiento previo. La razón es jurídica: cuando una obligación tiene un plazo cierto —como la cuota que, según el reglamento, vence el día 5 de cada mes— el deudor queda en mora por el solo vencimiento de ese plazo. Es lo que reconoce el artículo 1608 del Código Civil al señalar que el deudor está en mora cuando no cumple dentro del término estipulado.

En términos prácticos: si la cuota vence el 5 y no se paga, desde el 6 ya corren intereses. No hace falta carta, llamada ni notificación para que la mora exista. El cobro persuasivo —recordatorios, acuerdos de pago— es recomendable como gestión, pero no es un requisito para que los intereses se causen.

Cómo se calcula la mora: un ejemplo concreto

Supongamos que la cuota del 304 es de $400.000, venció el 5 de marzo y el propietario paga 60 días después. Si la tasa de mora aplicable —una y media veces el interés bancario corriente de ese período— equivale, por ejemplo, a un 28% efectivo anual, el cálculo sería:

Por una sola cuota el monto parece menor, pero en un proceso ejecutivo con cuatro, ocho o doce cuotas acumuladas la liquidación debe ser exacta período por período. Un error en la tasa o en las fechas le entrega al deudor una excepción válida para atacar el título. Por eso la liquidación se hace con el certificado de cada mes, no con un promedio cómodo.

Cinco errores que vuelven impugnable el cobro

Estos son los argumentos que con más frecuencia prosperan a favor del deudor en los juzgados:

1. Aplicar una tasa fija desactualizada. El reglamento dice "2,5% mensual" y la administración lo cobra sin verificar si ese valor supera el tope del mes. Si lo supera, el exceso es ineficaz y, por el artículo 884 del Código de Comercio, el acreedor puede perder la totalidad de los intereses.
2. Capitalizar intereses (anatocismo). Sumar los intereses ya vencidos al capital para volver a cobrar intereses sobre ellos está prohibido salvo pacto expreso permitido por la ley, que en las cuotas de administración no existe.
3. Liquidar sin respaldar la tasa. La liquidación debe poder mostrar de dónde sale cada tasa aplicada: el certificado del período correspondiente. Sin ese soporte, el cálculo queda sin sustento ante el juez.
4. Mezclar multas con cuotas. Las sanciones por convivencia o por infracciones al reglamento no nacen del presupuesto y no tienen la misma fuerza que las expensas. Incluirlas en el mismo cobro debilita toda la pretensión.
5. Soportar el cobro en un acta defectuosa. Si el acta de asamblea que aprobó el presupuesto y las cuotas no cumple los requisitos de validez —firmas de presidente y secretario, aprobación en debida forma—, el título sobre el que se construye el cobro queda expuesto.

Del cobro persuasivo al proceso ejecutivo

Cuando la gestión amistosa se agota, la ley le da a la copropiedad una vía directa. El artículo 48 de la Ley 675 de 2001 —"Procedimiento ejecutivo"— consagra que el certificado sobre la existencia y el monto de la deuda, expedido por el administrador, presta mérito ejecutivo. Es decir, la copropiedad puede demandar de una vez ante el juez, sin tener que adelantar primero un proceso para que se "declare" la deuda.

Ese certificado encaja en la definición de título ejecutivo del artículo 422 del Código General del Proceso: una obligación clara, expresa y exigible. El momento de dar el paso llega cuando:

• El cobro persuasivo se agotó y el deudor acumula varias cuotas vencidas.
• El capital más los intereses justifica los costos del proceso (honorarios y gastos judiciales).
• El expediente está bien soportado: el certificado de deuda firmado por el administrador —que es el documento al que la ley le da mérito ejecutivo— y, como respaldo frente a posibles excepciones, el acta que aprobó las cuotas y la liquidación de intereses período por período.

Conviene además verificar quién figura hoy como propietario en el certificado de tradición del inmueble: la obligación de pagar expensas sigue al bien, de modo que un nuevo dueño responde por la cartera asociada al apartamento, pero la demanda debe dirigirse contra el propietario actual.

Cada copropiedad tiene particularidades —reglamentos distintos, antigüedad de la cartera, deudores que se insolventan—. Contar con la orientación de un equipo jurídico especializado como Bellium puede marcar la diferencia entre recuperar la cartera de forma expedita y exponerse a errores procedimentales que un buen abogado del deudor sabrá aprovechar. Agenda una asesoría.

Anexo