Entrega de Bienes Comunes en Edificios Nuevos: Qué Debe Entregar la Constructora y Cuándo

I · Los Hechos

Claudia compró sobre planos un apartamento en una torre nueva de Manga, en Cartagena. Se lo entregaron hace año y medio, con un acta firmada, las llaves y un recorrido de veinte minutos por el piso. Hoy la mayoría de los apartamentos están vendidos y habitados, pero la constructora sigue actuando como administradora. La piscina funciona, aunque nadie ha firmado su recibo. El gimnasio del folleto es un salón vacío, más pequeño que el de los planos. Y cuando la bomba de agua se dañó un sábado por la noche, nadie supo dónde estaba su garantía ni a quién había que llamar.

Cuando los residentes le preguntaron a la constructora si ya era hora de "recibir las zonas comunes", la respuesta llegó por correo: "Las zonas comunes esenciales se entregaron con cada apartamento, según las actas; lo demás no es esencial y se irá entregando". La frase suena técnica y tranquilizadora, pero mezcla dos clasificaciones distintas de la Ley 675 de 2001. Y esa mezcla puede costarle a la copropiedad garantías vencidas, zonas que nadie reclamó a tiempo y un administrador que la comunidad no eligió.

II · El Problema Jurídico

Esenciales y No Esenciales: una Clasificación que No Decide la Entrega

¿Qué bienes comunes se entienden entregados con cada unidad privada, cuáles debe entregar formalmente la constructora a la comunidad, cuándo, a quién y con qué documentos? ¿Y qué papel juega en todo esto la diferencia entre bienes comunes esenciales y no esenciales?

Empecemos por el lenguaje, porque ahí nace la confusión. En propiedad horizontal hay bienes privados, como tu apartamento o tu local, y bienes comunes. El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes como las partes del edificio o conjunto que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios y que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes privados. "Proindiviso" significa que son de todos a la vez, sin que a nadie le corresponda un pedazo determinado.

El mismo artículo 3 de la Ley 675 de 2001 distingue, dentro de ellos, los bienes comunes esenciales: los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, y los imprescindibles para usar y disfrutar los bienes privados. La ley enumera algunos: el terreno sobre o bajo el cual hay construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechar los bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta. Todos los demás son no esenciales. Además, el reglamento de propiedad horizontal debe indicar cuáles bienes comunes tienen el carácter de esenciales, como lo exige el numeral 5 del artículo 5 de la Ley 675 de 2001. La primera respuesta, entonces, suele estar en la escritura de tu propio edificio.

Esa clasificación tiene efectos concretos. Por ejemplo, la ley solo permite desafectar bienes comunes no esenciales, es decir, quitarles la calidad de comunes para que pasen al dominio de la persona jurídica de la copropiedad; y exige para ello autorización urbanística previa y el voto de propietarios que representen el 70 % de los coeficientes, según el artículo 20 de la Ley 675 de 2001.

Lo que esa clasificación no define es cuándo ni cómo la constructora entrega cada bien. Para eso el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 usa otro par de categorías: los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados, por un lado, y los bienes comunes de uso y goce general, por el otro. Ojo con la palabra: aquí "esenciales" tiene un sentido acotado, el de lo que necesitas para usar tu unidad, como la estructura, los accesos, las escaleras y los espesores. La clasificación del artículo 3 responde qué tan indispensable es un bien; la del artículo 24, cómo llega a manos de la comunidad. Confundirlas es justo el error de la respuesta que recibió Claudia: "no esencial" no significa "se entrega cuando la constructora quiera" —una piscina o un salón social no son indispensables para usar tu apartamento y, aun así, tienen un plazo máximo de entrega—, y "esencial" no significa que la constructora ya cumplió con todo lo que ese bien implica, como se verá con la bomba de agua.

III · Consideraciones

La Entrega, Paso a Paso: Qué Se Entrega, Cuándo y a Quién

Lo que Se Entiende Entregado con Cada Apartamento

El artículo 24 de la Ley 675 de 2001 establece que la entrega de los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados, tales como los elementos estructurales, los accesos, las escaleras y los espesores, se presume hecha de manera simultánea con la entrega de cada unidad, según las actas correspondientes. Tiene lógica: nadie puede habitar su apartamento sin la estructura que lo sostiene ni sin el acceso que conduce hasta él.

Hay tres precisiones. La primera: es una presunción legal, y el artículo 66 del Código Civil permite probar que el hecho presumido no ocurrió, salvo que la ley rechace expresamente esa prueba. Si al recibir tu apartamento la escalera no tenía baranda o el acceso seguía en obra, el acta es el lugar para dejarlo escrito; lo que no se anota tiende a darse por recibido.

La segunda: en los conjuntos o proyectos construidos por etapas, esos bienes esenciales son los ubicados en cada edificio o etapa cuya construcción haya concluido, según el parágrafo 1 del artículo 24 de la Ley 675 de 2001. Recibir tu torre no equivale a recibir las zonas de una etapa que sigue en obra.

La tercera responde a la bomba de Claudia: la presunción recae sobre los bienes, no sobre sus papeles. La misma norma exige que la entrega incluya los documentos de garantía de los ascensores, las bombas y demás equipos, expedidos por sus proveedores, y los planos de las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. Sin esos documentos no hay forma ordenada de mantener los equipos ni de reclamar cuando fallan.

Lo que la Constructora Debe Entregar a la Comunidad, y Cuándo

Los bienes comunes de uso y goce general siguen otra regla. La ley menciona las zonas de recreación y deporte y los salones comunales, entre otros; en la práctica, piensa en la piscina, el gimnasio o el salón social. El artículo 24 de la Ley 675 de 2001 ordena entregarlos a la persona o personas que designe la asamblea general o, en su defecto, al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de bienes privados que representen por lo menos el 51 % de los coeficientes de copropiedad. El coeficiente es el porcentaje con el que cada unidad participa en la copropiedad; por eso el umbral se cuenta en coeficientes, no en número de apartamentos.

"A más tardar" es un límite, no una invitación a esperar: la constructora puede entregar antes, pero no después. Y la entrega no es un recorrido ni un correo informativo: es un acto con un destinatario, quien designe la asamblea o el administrador definitivo, y con un contenido, los bienes y los documentos que exige la ley. Por eso, que la piscina de Claudia funcione no significa que se haya entregado: mientras nadie designado por la asamblea, o el administrador definitivo, la reciba formalmente, esa entrega sigue pendiente.

Todos los bienes comunes, además, tienen un patrón de comparación. El parágrafo 2 del artículo 24 de la Ley 675 de 2001 dispone que los bienes comunes deben coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y con lo indicado en el reglamento. Para encontrar ese patrón, con la escritura de constitución deben protocolizarse la licencia de construcción y los planos aprobados, con el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común, según el artículo 6 de la Ley 675 de 2001. Pedir copia de esa escritura y de sus anexos es el primer paso de cualquier revisión seria. Y si el folleto de ventas anunció algo concreto, como un gimnasio dotado o un área determinada, también cuenta: las condiciones objetivas y específicas anunciadas en la publicidad obligan al anunciante, según el artículo 29 de la Ley 1480 de 2011. Así se mide el gimnasio de Claudia: contra los planos aprobados, contra el reglamento y contra lo que prometió el folleto.

Quién Administra Mientras Tanto

El propietario inicial es quien sometió el inmueble al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública, según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001; en la práctica, suele ser la constructora o la sociedad promotora del proyecto. Mientras el órgano competente no elija administrador, él ejerce la administración provisional y puede contratar a un tercero para esa gestión, según el artículo 52 de la Ley 675 de 2001.

Esa administración tiene fecha de salida: cesa cuando se haya construido y enajenado un número de bienes privados que represente por lo menos el 51 % de los coeficientes. Cumplida esa condición, el propietario inicial debe informarlo por escrito a todos los propietarios, para que la asamblea se reúna y nombre al administrador dentro de los veinte días hábiles siguientes. Si la asamblea no lo hace, el propietario inicial nombra al administrador definitivo.

Esa última regla es la que más conviene tener presente: si la comunidad no se organiza a tiempo, el administrador definitivo lo elige la misma constructora que tiene pendiente la entrega de los bienes comunes. En el edificio de Claudia, si las unidades vendidas ya suman el 51 % de los coeficientes, la administración provisional debió cesar. La pregunta útil no es si la constructora "sigue a cargo", sino si envió el aviso escrito y desde cuándo corren los veinte días hábiles.

Después de la Entrega: la Garantía Legal del Inmueble

Recibir no es renunciar. El artículo 8 de la Ley 1480 de 2011, el Estatuto del Consumidor, establece que para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año, y que el término de la garantía empieza a correr a partir de la entrega del producto al consumidor. Por eso la fecha y el contenido de cada acta importan: marcan desde cuándo corre el reloj. Para Claudia, que recibió su apartamento hace año y medio, la garantía de acabados de su unidad ya venció; la de estabilidad de la obra sigue vigente.

En los bienes comunes, quien actúa por la comunidad es el administrador. El artículo 51 de la Ley 675 de 2001 le asigna, en su numeral 7, cuidar y vigilar los bienes comunes y, en su numeral 10, representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica. Cómo se hace efectiva la garantía paso a paso, con la reclamación directa, sus plazos y las alternativas si la respuesta es negativa, lo explicamos en el Expediente N° 018 de Al Resuelve.

Cada edificio tiene su propio reglamento, sus propias actas y su propia historia de entrega. Contar con la orientación de un equipo jurídico especializado como Bellium puede marcar la diferencia entre recibir un edificio con todos sus soportes y descubrir, cuando algo falla, que la garantía ya venció o que nadie la pidió a tiempo. Agenda una asesoría.

Anexo